當東京開放式單位供過於求時,最重要是能夠選擇優質的地點(976)

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當東京開放式單位供過於求時,最重要是能夠選擇優質的地點

10/05/2018

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大家考慮投資日本不動產時,由於東京的治安及政治風險較少,而認為投資回報也不錯,所以很受投資者歡迎。尤其是開放式單位, 因其理想回報而考慮購入的投資者也很多。但由於預計東京人口會減少而被認為供過於求的開放式單位是否還有吸引力呢?接下來就讓我們簡單說明一下現時的情況。
 
 
供過於求?供不應求?東京開放式單位的情況
 
在日本尤其是東京,一手物業及二手物業的供應在這10年間有增加的趨勢。
 
另一方面,東京都內各地區針對一手開放式單位也漸漸開始實施「開放式單位限制」。內容是為每個單位訂立最少的專有面積,並以一定標準對開放式單位實施課稅等,但規範內容會因行政區不同而有所差異。這些規限,對於興建一手開放式單位會有一定的影響。
 
為何對一手開放式單位實施規限呢? 可以估計其中一個原因是讓一人家庭住進自治體裹的好處較少。例如一人家庭的住戶如果不把戶口從老家轉移出來的話,自治體就無法向這些一人家庭收取住民稅。
然而,東京都內的家庭戶口約有一半是一人家庭,就算是過了預測家庭戶口數目將到達頂峰的2019年之後,一般認為東京的人口仍然可以維持,甚至有些專家預計隨著其他地區的人口減少,人口反而會流向東京。也因如此,目前開放式單位的狀況是供不應求, 所以在東京投資開放式單位,可說是仍有其吸引人。
 
 
從地區選擇上可以分辨出投資開放式單位是否成功
 
《上班一族、白領人仕》
在上文簡單說明了一下東京都內開放式單位的情況,那是否不論地點, 只要是在東京的開放式單位便可以呢?答案當然不是。在選擇東京都內開放式單位時應注意以下4點:
 
【1】租金
【2】鐡路交通
【3】城市街道
【4】大廈與車站距離
 
可以發現,除了【1】租金以外,其餘【2】~【4】都是重視「要住在哪個地區(街道)」。
對於租住於東京都內開放式單位的上班一族來說【2】鐡路交通=方便上班,【3】城市街道=希望住在受歡迎的地區,並且考慮是否方便上班,【4】大廈與車站距離=減少每天上班往返時間等,可見這幾個觀點是非常重要的。
與會考慮花較長上班時間的家庭客群不同,選擇租住開放式單位的上班一族或白領人仕等,都會傾向選擇鄰近商業地區,或方便前往商業地區的地點。
 
《大學生》
而以大學生為對象的話,也有需事先考慮的地方。如租客是入讀日本四年制大學的大學生的話,從入學到畢業,持續居住4年的可能性很高,可以減少單位空置的風險。因此單位位於四年制大學附近的話,可以預計到會有穩定的租賃需求。此外,受到少子化的影響,這20年間很多大學也逐漸將其位於郊外的校園遷回東京都內。從以上幾點可以看出鄰近商業地區,而又位於受歡迎大學附近的話,可以預計今後開放式單位還是有一定的需求。
 
 
這次我們對投資東京開放式單位作出了簡單的說明,但由於東京訂立了許多法規,使日後興建開放式單位變得困難。但另一方面,東京23區內的單身人口正逐漸增加,表面看來,開放式單位似乎供過於求,但如果能夠瞄準供應較少的地區,可以預計仍然還有很多租住需求。
 
在考慮投資東京開放式單位時,不妨向在日本擁有豐富經驗的大京集團子成員之一大京香港查詢。
 
 
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