二手住宅的查定價格會因地產公司而令金額有所差異的原因(945)

大京香港

二手住宅的查定價格會因地產公司而令金額有所差異的原因

08/03/2018

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在出售物業時,不少人會產生「為什麼是同一座大廈,但A公司跟B公司查定出來的價格會有所差異呢?」的疑問。想知道原因, 就讓我們來解說一下日本二手物業查定價格的做法。
 
 
查定價格做法會影響二手住宅的價格差異
 
住宅的查定價格方法有「簡易查定」及「到訪查定」2種。
 
簡易查定是依據周邊地區相似物業的叫價及成交價、公告地價等的「共通評價項目」來查定價格。大多數地產公司都是在網上免費申請查詢, 好處是委託查定的手續既簡單又快,但查定出來的價格就像機械般,大多只是一個粗略的數字,把它視為「市場參考價」或許會比較妥當。
 
到訪查定是指地產公司查定負責人實際拜訪該單位,除共通的評價項目之外,再加上物業特性等的「個別評價項目」來做出綜合的查定, 如單位的整潔度或設備等級、是否需要重新裝修,及只有到訪現場才能得知的物業狀態等也一併查定。因此它被認為能反映市場行情的高準確度價格。
在共通評價裡有一個非常重要的要素是登記在REINS※上的成交價。然而,REINS的資料庫並非包含了市場上所有成交案例的價格。這是因為還有其他很多個人間的物業買賣交易,或是賣方不希望將其紀錄登記在REINS上等此類「非公開的成交案例價格」。
 
※REINS:將地產情報以數碼方式管理、營運的電腦網絡Real Estate Information Network System(不動產流通標準情報系統)的簡稱
 
 
為了補充這些非公開的資料,有些地產公司會在成交價上,將自家公司的成交價資料也加進去。交易實績豐富的大公司其自家成交案例資料也會較多,對於物業的詳細狀況及至成交過程也會較清楚,因此能夠提高查定的準確度, 所以地產公司所持有資料準確度的差異,會是查定價格產生差異的原因之一。
 
 
根據地產公司的評價所產生的價格差異
 
地產公司會以計算出來的查定價格作為標準,平衡賣家的要求與市場行情,為賣家提議合適的出售金額。以賣方的立場來看的話,或許會覺得「查定金額若有差異,那就委託給查定金額出價較高的地產公司來出售單位」。然而本應是以查定價格作為物業售價的標準,但反而變得不符合市場價格。這是因為地產公司為了能拿到多些放盤,有可能會提議比市場價較高的售價。當然,並不是所有地產公司的做法都會像上述一樣,但若是沒有客人放盤的話,地產公司就無法做生意,這就是為何查定價格及物業售價有可能會出現差異的原因。
 
就算是委託給提議以較高價放售的地產公司,也有可能會因為價格高於市場價而令買家反應冷淡,導致出售時間拉長。出售期間一拉長,物業價格就有可能跌過剛出售時的市場價格。
相反,擁有長期交易經驗及最近交易行情的地產公司, 可能會提議賣家以看來稍低的查定來出售物業, 反而能迅速地以高於市場價的金額成交的案例也不少。
若是想擁有滿意的出售經驗,應該重視的不是地產公司所提議的查定價格高低,而是查定價格的準確性。
 
若大家是第一次出售日本物業的話,請向擁有豐富交易經驗的大京集團分行-香港大京查詢。


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