在日本尋找優質住宅物業的三個要素(921)

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在日本尋找優質住宅物業的三個要素

11/01/2018

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在尋找二手物業時,大家同樣都會有「買的話當然是要找資產價值不易下跌的優質住宅」這個想法, 但亦有人因覺得「優質住宅的價格高昂」而放棄尋找。
但在日本市場中,仍然有與普通住宅差不多價格的優質住宅,究竟怎樣才算是優質住宅呢?
 
 
優質住宅難以只用價格去決定其價值
 
不知是否因為一手物業的價格高漲而又供應少,令買家難以找到理想的物業,導致都市圈中心的二手物業價格維持在高水平。在這樣的市場環境因素下,導致稱為「資產價值不易下跌」的優質住宅變得很受歡迎。
所謂優質住宅,一般是指「在價格以外有其他附加價值,因而讓資產價值不易下跌的住宅」,簡單的說,優質住宅是難以只用價格去決定其價值。那麼,究竟優質住宅的基準是什麼呢?其中包括地區「特性」,「效益」及「就業人口」這3個要素。
 
 
作為優質住宅指標性因素的地區「特性」
 
豪宅林立的高級住宅區、食肆及各種專門店集中的老街等,每個地區都有其各式各樣的特性。
舉例來說,神樂坂以「橫街小巷」而著名。從主要道路神樂坂通往內走,就是縱橫交錯的橫街小巷,並由這些小巷構成了住宅區。住宅區中有著許多優雅的餐廳,咖啡室,老舖料理亭等,蘊釀出神樂坂獨特的「日式風景」,而這個特徵也成為神樂坂的魅力所在。
 
雖然神樂坂從以往就一直住著很多幾代同堂的居民,但因為住宅數量不多的關係,新居民較難搬進來。像這樣的地區特性,讓神樂坂住宅的優質性提高不少。
換言之,地區特性是衡量住宅優質性的指標因素之一。
 
 
提昇住宅優質性的地區「效益」
 
下一個是地區效益。所謂效益、換句話說是指生活的便利性及效率。
車站、公共設施、商業設施、醫療設施、公園等基本的生活設施越充實就越方便居住,生活效率也會提高,這個效益是藉由改善交通基礎設施及都市重建計劃而得以提昇。
舉例來說,東京都港區的麻布十番,以往因處於都心一角並只有巴士行駛,因此被稱為「都心內陸的孤島」。但於2000年,隨著東京地下鐵南北線及都營大江戶線的全線開通,並加設了麻布十番站後,往來交通明顯得到改善,而變成更方便市民居住的地區,因此人口也逐漸增加,而該地區的人氣也隨之而上昇不少。
另外,地下鐵開通後,朝著「強化為能對抗災害的地區以及回復定居人口」為目標而進行「三田小山町地區第一種市街地開發事業」, 因此周邊地區很多高層住宅大廈也相繼落成, 在這重建計劃的促成下,中小型分層住宅的出售及租賃也變得活躍。
這樣改善公共設施將會提高該地區住宅物業的價質性。
 
 
加速都市重建計劃以增加「就業機會」
 
因為大家傾向集中於就業機會較多的地區,因此就業人口的多少也是影響住宅優質性的要素之一。隨著都市重建計劃而增加就業機會,從而增加住屋的需求。
其中東京的中野區就是最好的例子,從明治時代後期開始,中野開發成為往都心上班人仕的住宅區,直至1950年代,此地以「上班族住宅地區」而興盛。其後,在綜合商業設施「中野百老匯(中野BROADWAY)」及「中野太陽廣場(中野SUN PLAZA)」等大型商業設施落成後,中野搖身一變成為「商業及住宅地區」。
現在的中野區,以2031年完工為目標,在中野車站周邊正在進行「中野車站周邊街道構築計劃」,旨在建設大規模商業大廈及商業設施、文化設施及住宅大廈等。 而於中野四丁目警察大學校址進行的「中野四季都市」的重建計劃已經完成,2棟綜合商業辦公大廈, 分別樓高10層及22層、樓高5層的高級出租住宅及3棟大學教學樓也已經落成。因商業活動增加, 而令周邊住屋需求急遽增加,估計在這個重建計劃完成後,中野區住宅的優質性也會有所提升。
可想而知藉著增加就業機會,也有提昇住宅物業優質性的效果。
 
 
尋找最適合住宅及優質住宅的內在要素
 
雖然以上3個要素可說是尋找優質住宅的基準,但並非所有符合這些條件的物業都可以成為優質住宅。
作為優質住宅的基本條件,除了以上介紹的3個外在因素外,還有大廈的品質管理及住宅性能等內在因素。
 
特別是二手物業,在大廈的品質管理方面,甚至有「並非購買物業而是購買其管理」這說法,由此可見其重要性。要分辨大廈品質管理的好壞,最好的方法是「了解管理的實際狀況」。可以透過向管理公司查詢、或向地產公司確認等,能了解該大廈的管理是否有計劃並達致實際效果是非常重要的。
 
至於住宅性能方面,除了確認專有部分住宅設備的等級外,同時確認大廈入口大堂、電梯、大廈範圍內栽種植物、外牆等等公共部分的等級也是很重要的。
公共部分所用物料能給予人一目了然的高級感及耐用性,也是能提昇大廈價值的要素之一。
 
用這些觀點來找的話,可以發現能符合優質住宅條件的二手物業也為數不少,大家想尋找這些優質住宅的話,不妨向在日本擁有豐富經驗的大京集團分行-大京香港查詢吧!
 
 
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