新樓還是二手樓?投資新樓盤與二手物業時的利與弊(1071)

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新樓還是二手樓?投資新樓盤與二手物業時的利與弊

28/02/2019

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剛開始置業時,應該有不少人在購買新樓或二手樓之間猶豫不決吧?除了要考慮地點、物業性能及價格,若是投資的話還必須要顧慮往後的利益。
這次就讓我們來介紹新樓與二手樓其各自的優點與缺點。
 
 
投資新樓的利弊
 
新樓的價值,可說是就在於「新樓」本身。
全新尚未使用過的物業除了可以設定較高的租金之外,空置風險也較低。設施也大多是最新型號,加上由於建築物本身的壽命長,可以期待是優良物業,因此可預計能作為長線投資。
此外,新樓的市價與銀行評定的估價額差價較少,比較容易從銀行借到較多資金。因此就算自備資金不多也能夠輕鬆投資。
 
新樓的缺點是物業價格高,而投資回報率低。
東京都內的新樓物業,與二手樓相比投資回報率偏向較低。即是說,就算從銀行得到較高的貸款額,也必須在往後有計劃性地還款。由於每個月的還款額高,可能單靠租金收入是不夠支付的,因此需要多加注意。
 
此外,所謂「新樓」只適用於最初的入住者而已。如果住了1年退租,必須要重新考量與市場行情的平衡,重新設定租金金額。
 
 
投資二手樓的利弊
 
投資二手樓的最大優點在於回報高。
二手樓的購入價格比新樓低,投資回報率也會較吸引。此外,新樓的租賃營運狀況只是「估計」而已,而二手樓則已經有租賃履歷,因此租賃狀況可以根據物業的狀況,例如建築物的管理狀態或租金的變動等等來判斷。
 
再者,就算是地理位置好的物業,例如在車站附近等等,也有機會能夠以比新樓便宜的價格購入,因此能夠找到高收益性物業的可能性較高,這也是二手物業的一大優勢之一。
 
然而,投資二手物業也是有缺點的。
舉例來說,要是銀行的估價低,能夠貸款的金額有限,如果沒有一定的資金,置業上可能會有困難。
另外,由於二手樓的設施、設計以及建築物的耐用性等等可能比不上新樓,因此有可能需要因應樓齡調低租金。
 
但是,即使是二手樓的範圍也很闊。新樓就算只居住1年便退租,也會被視為二手樓。樓齡較淺的話,租金不需要下調太多,可以以較便宜的價錢購入維修風險低的物業。
此外,並非說只要是二手樓,資產價值就一律偏低。物業的資產價值與建築物的狀態及所在地點有莫大的關係。只要地點好再加上建築物又有受到妥善管理的話,就可說是高資產價值的二手樓。
 
 
結論
 
在投資日本物業時,新樓與二手樓各自有其優缺點,但會根據所在地點及周遭環境等等的因素而有所不同。請確切地去了解清楚,及計算投資回報才去判斷
挑選怎樣的物業都會對往後的投資狀況有莫大影響,請務必慎重決定。


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