日本房地產購買首頁

大京香港

Q1 關於日本地產物業投資

Q2 具投資價值的物業

Q3 投資回報率

Q4 投資風險

Q5 購買手續

Q6 稅金

Q7 物業

Q8 關於出租管理

Q. 現在是投資日本地產物業的好時機嗎?

A. 自1991年泡沫經濟破滅後,日本的物業價格大幅滑落,其首都東京亦無法倖免於難。日本物業在走了二十年的下坡後出現轉機。而東京市內的六本木之丘、東京中城、汐留等開發,皆為東京的物業市場帶來龐大商機。但受2007年美國的次級房貸風暴影響,日本經濟再受打擊,引致物業價格出現下滑趨勢。加上近年香港樓價高企,東京的物業價格便顯吸引。因此,目前可說是投資日本物業的大好時機。

Q. 以投資物業來說,如想獲得穩定收益,該選擇那類型物業?

A. 投資物業應選擇「地點良好、條件良好」的樓盤,如「位於東京23區,鄰近車站的樓盤」,或是「維修及管理良好的物業」等。有別於泡沫經濟時期的盛況,由於市區的物業價格下降,使得企業和大學等機構逐漸遷回市中心。此外,為了縮短通勤距離,有效利用時間,選擇離商業區較近的市中心的顧客也比以前增加不少。
此外,日本未婚及離婚人仕數目增加,令單身獨居人口倍增。從首都圈人口與單身獨居人口持續上升的現象來看,單身租屋需求量將增加。從目前情況來看,租賃需求較高的物業,租金幾乎都沒有下降。
租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異,因此必須選擇管理委員會運作良好,或具備完善長期維修計畫的物業作投資。

Q. 在物業投資方面,時常聽到「表面回報」與「實質回報」兩個詞彙,這兩者有何不同?

A. 所謂表面回報,是指依每年租金收入÷購買價格所計算得出的收益率。
例如:每年租金收入為140萬日圓、購買價格為2000萬日圓,則其表面回報即為7%。
實質回報則是指每年實際租金收入÷購買樓宇的總支出所計算出來的收益率。
實際租金收入是從每年租金收入當中,扣除管理費、維修基金等各項必需費用而來;而購買樓宇的總支出則是以購買價格,再加上購買時所支付的各項雜費而來。

Q. 日本物業投資的回報率大約有多少?

A. 日本物業投資的回報酬率要視乎地區、樓齡、面積、房屋類型而有所不同,大約4~10%左右。比起香港物業的投資回報率,在日本投資物業相對可以獲得較高的報酬。

Q. 如果發生大地震,樓房有否倒塌危險?

A. 根據社團法人高層住宅管理業協會的公布,在東日本大地震中,位於東北及關東地區的住宅大廈主體建築結構毀壞情況如下:「大破」(即有倒塌危險需要重建的)為0棟,「中破」(即須大規模強化、修補)有44棟(0.09%),「小破」(即磁磚剝落、產生龜裂等,需要相當程度的修補)有1,184棟(2.55%),「輕微」(即外觀上幾乎沒有,或只有極輕微損壞的)有7,477棟(16.13%),「毫無損壞」則有3萬7,660棟(81.23%)。在阪神大地震之後,住宅大廈的防震設計備受關注,1981年修訂的建築基準法,亦引入了新的防震基準,因此建築物是否採用新的耐震基準建設,亦是判斷投資的標準之一。
此外,還可投保地震險,讓人更加放心。

Q. 對於未來人口減少的趨勢,該如何判斷才好?

A. 雖然人口減少與都市集中化是已開發國家的共通趨勢,但首都東京不僅不會受人口減少的影響,人口的集中也為東京的物業價格帶來支撐。

Q. 人口正在減少,還會有出租的需求嗎?

A. 整體而言,日本人口逐漸減少是顯而易見的事實,但從地球整體來看,人口卻是持續增加的。加上日本的區域差異很大,根據政府的官方數字指出,東京的人口仍在持續增加中,青壯年人口以及單身獨居者的比例逐年增高。
由於在市中心幾乎已不能找到鄰近車站的可建屋地,今後樓宇的供應將會更加緊張。因此,東京23區內靠近沿線車站的租屋需求只會有增無減。

Q. 建築物如果變舊了,房租是否會跟下調?

A. 以東京來說,如果住宅大廈位置距離車站僅需步行10分鐘以內,那麼即使房屋變舊,房租也不太會下跌太多。至於樓齡方面,只要定期進行妥善維修或裝修,仍可維持物業的價值。

Q. 一般住宅大廈的壽命大約有多久?

A. 混凝土的中性化如果擴及至鋼筋及鋼架就容易生鏽,失去原有強度。據知,通常混凝土中性化的速度為30年進展1cm。而1981年修訂的建築基準法中,規定混凝土厚度須為3cm以上,如此推算一般大廈壽命理論上應有90年之久。

Q. 投資用物業是否可自由出售?有什麼限制?

A. 投資用物業是可以自由出售,並無限制。

Q. 長期來看,住宅大廈本身的資產價值有無降低的疑慮?

A. 住宅大廈的價值在於其空間利用的價值,即是指地點、環境、便利與否等多種條件決定。如果選擇條件良好的物業,即使經過數年,依然能夠保持一定的資產價值。

Q. 不懂日文可以去睇樓嗎?溝通會有困難嗎?

A. 我們有懂中文及英文的日本當地工作人員可陪同顧客睇樓。即使無法親自到日本睇樓,只要該樓盤尚未出租,亦可提供樓盤的外觀及內部照片或影片給顧客參考。(來往日本所需的手續及費用需由顧客承擔。)

Q. 簽訂物業買賣契約時,是用日文進行嗎?

A. 在日本,簽訂契約書前會提供重要事項說明書,針對物業內容詳細說明。雖然文件內容是日文,但我們會提供翻譯作為參考資料。在正式簽約時,也有懂中文及英文的日本當地工作人員陪同翻譯,敬請放心。

Q. 持有香港國籍者在購買日本物業時能否貸款?

A. 為了判斷可否進行金融機關的融資,需進行相關審查,如有需要歡迎查詢。(貸款成數、利率及運作方式等依各家銀行規定而有所不同。)

Q. 非日本國籍的外國人,在東京購買物業會受到哪些限制?

A. 原則上並無限制,只要依照日本法律規定辦理登記手續即可擁有該物業。但依日本的「外幣兌換暨國外貿易法」可能需負擔報告義務等。

Q. 物業代理佣金如何計算?

A. 日本法律規定,二手物業的物業代理費收取標準是成交價×3%+6萬日圓(不包括税費)。但物業價格在400萬日圓以下者可採用其他規定。新建成分售房屋則無需支付物業代理費。

Q. 購買時的稅金支付手續將由誰負責辦理?

A. 可交由專業稅務代理人辦理。

Q. 關於預扣所得稅

A. 物業租金須支付20%預扣所得稅。但如果是由個人支付租金供自己或親屬居住,則非徵收對象。

Q. 有關使用面積的標示,「㎡」和「sq.ft.」何者較為普遍?

A. 使用面積的標示,在香港主要使用「sq.ft.」;日本則普遍使用「㎡」(1㎡≒10.76sq.ft.)。此外,若是日式房間,也會使用「疊數」(榻榻米張數)標示。(1疊=1.62㎡)

Q. 登記時的面積計算方式是「內法」尺寸(即由牆壁或柱子內側起算)還是「壁芯」尺寸(即由牆壁厚度中心點起算)?

A. 由於登記上的使用面積計算是採「內法」尺寸(即由牆壁或柱子內側起算),因此會比一般標示的使用面積還小。

Q. 住宅大廈的建築結構是?

A. 大多為鋼筋混凝土結構。

Q. 日本住宅大廈的防盜措施如何?

A. 住宅大廈一般採用電子鎖。此外,也有大廈採用防盜性能高的圓筒鎖。

Q. 一般室內間隔為?

A. 普遍為nLDK(n:房間數、L:客廳、D:飯廳、K:廚房)。舉例來說,香港的3 Bedrooms 相當於日本的3LDK。(在日本通常浴室與廁所為1組)

Q. 在日本,較喜好的住宅方向是?

A. 一般最為喜愛向南,光線良好。

Q. 露台面積包含在使用面積當中嗎?

A. 在香港,公用走廊、入口及露台面積都包含在各層住宅的使用面積當中,但在日本則不包含在內。

Q. 未來會有改建住宅大廈的可能性嗎?

A. 在日本,隨著建築物逐漸老化而需改建住宅大廈時,必須獲得4/5(80%)以上住宅大廈業主的同意。

Q. 何謂管理組合(管理委員會)?

A. 在日本,根據區分所有法,住宅大廈業主即為區分所有權人。但在購買區分所有的專有部分,獲得其使用權利的同時,也被賦予相關義務。例如與其他區分所有權人共同維護管理走廊、電梯、配管等共用部分(除專有部分以外的所有區域)。即使區分所有權人並非居住於此,並將自己所有的專有部分出租,仍有義務維護管理共用部分。根據區分所有法,所有區分所有權人應組成管理組合,按照管理章程運作。

Q. 何謂管理公司?

A. 管理公司是指接受委託並經營住宅或大樓建築物維修管理業務的公司。大京集團的大京ASTAGE即屬此類。

Q. 何謂管理費、維修基金?

A. 為保障舒適生活及資產價值,必須以管理組合為中心,執行打掃與檢查等各項工作。而執行這些工作所需要的基本財源為管理費。
以公共區域的定期性、計畫性維修,由管理組合連同每月管理費一併徵收的累積款項,則稱為維修基金。

Q. 何謂長遠維修計劃?

A. 為維持住宅大樓的性能並防止老化,由管理組合制定長期維修計畫。日本在住宅大樓管理上,十分注重物業的維護。

Q. 業主與租客之間的關係如何?

A. 在日本,租客的權利是受到保護的。絕不允許不合理要求租客退租,或在租客居住期間入內查看等情況。

Q. 關於室內清潔保養

A. 一般而言,確實做好室內清潔保養與清潔是相當重要的。如果維護工作不夠完善,可能無法吸引租客。

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