在日本越來越多堅固耐用的「長壽住宅大廈」?(899)

大京香港

在日本越來越多堅固耐用的「長壽住宅大廈」?

30/11/2017

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關於日本住宅大廈的平均壽命,雖然有若干說法,而一般都說是約「46年」,但最近樓齡超過30年的住宅大廈其買賣仍很活躍,以買家的想法來說,可想而知買家認為物業的壽命會超過46年, 那麼到底能否知道住宅大廈的平均壽命是多少呢?
 
 
關於住宅大廈平均壽命的各種說法
 
「住宅大廈平均壽命為46年之說」應該是根據國土交通省於2002年發表的「長期耐用都市型集合住宅建設・再生技術開發」的資料而來的。除此以外, 也有「68年」,以及「120~150年」等等的說法。
 
就市場買賣狀況來看,根據2015年東日本REINS發表的「從樓齡來看首都圈的地產流通市場」資料來說,可以發現樓齡超過30年的二手物業成交量,佔整體的24.3%。
如果住宅大廈的平均壽命真的只有46年的話,照道理不會有買家願意購入只能住10年或15年的二手物業。也就是說,就市場買賣狀況來看的話,有些買家的想法是物業的平均壽命為60年以上。
 
事實上,根據國土交通省發表「住宅大廈平均壽命」的資料,是指被拆卸的住宅大廈的「樓齡」平均數值,而並非建築物的壽命。在資料中有樓齡20年左右就被拆卸的住宅大廈,也有樓齡超過70年的。也就是說,現況是無法得知住宅大廈壽命的確實年數。
 
 
混凝土劣化影響住宅大廈壽命
 
如上所述,雖然無法確實知道住宅大廈的壽命,但住宅大廈壽命的長短會取決於「混凝土抗劣化程度及物業的管理」。換言之,劣質的管理狀態會縮短大廈的壽命。
另一方面, 混凝土是鹼性,會隨著空氣及水中的二氧化碳而慢慢變為中性,但是就算混凝土完全中性化,其強度也不會因此而發生極端性的變化,但中性化會讓空氣及水份容易滲入大廈內,令鋼骨鋼筋受到腐蝕或變得膨脹。如鋼骨鋼筋膨脹的話,會使混凝土產生裂痕及剝離而令混凝土情況日益惡化。
 
至於建築物是否有適當的管理? 即使沒有專業知識的人,也可以用「公共走廊及天花等有沒有龜裂?」「混凝土有沒有崩或剝落的痕跡?」等等來做確認。另外,可以從「重要事項相關的調查報告書」中翻查大廈的修繕記錄,從而對該住宅大廈的管理體制有一定程度的了解。
然而,也有一些是只有專業知識才可確認的部份。例如混凝土的「水及水泥比例」及「混凝土保護層厚度」等。若使用了合適的比例和厚度,混凝土的壽命就可以延長。要調查這些資料,便需確認完工時的圖紙,以及做建築物調查。
 
 
由於技術進步及官民努力而朝著長壽化方向發展的日本住宅大廈
 
2016年5月通過的宅地建物取引業法修正案(將於2018年實行),列明地產公司有責任對買家說明「住宅調查(建築物狀況調查)」的實施結果。像這樣有國家在背後推動,或許可促使安心耐用的二手住宅物業更加普及。
現在耐用程度超過100年的「100年混凝土」及「200年混凝土」開始普及,並採用於高級住宅大廈上。因技術的進步及官民的努力,令住宅大廈今後應該會朝着長壽化的方向發展。
 
如以上例子,有些資料是只有專業的地產公司才得知,所以在選擇物業時,請務必委託在日本擁有豐富經驗的大京集團作為你的地產代理!!
 
 
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