日本住宅租賃物業之「租務合約續約」篇(849)

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日本住宅租賃物業之「租務合約續約」篇

05/10/2017

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在住宅租賃物業方面, 日本比較「傾向保護租客權益」。在這裡,就讓我們介紹一下日本於住宅租賃物業於續約方面的特點。
 
 
日本法律傾向保護租客
 
租賃物業分成出租及承租兩方,因物業本身屬於業主,為免業主要求租客退租而對租客造成困擾, 所以在日本有「借地借家法」這個法律,認可租客的各種權利,以及保護租客免受到不合理的損害。
 
 
在法律上日本租約特點
 
在日本的借地借家法中,比較特別是關於租務合約的續約部份。由於租約有訂明租期,若想繼續租住的話,就需要更新租約。一般住宅單位的租期多數為2年,所以通常也是每2年續約一次。
在日本,租客可以自由選擇要不要續約, 但基本上業主卻不能,除非不能達到所定條件, 否則要是租客希望續約的話,業主不得不續約。以下為業主有可能拒絕續約的條件:
 
1. 需在租約到期日6至12個月前通知租客不續約一事
2. 有拒絕續約的合理理由
 
因為有這樣的條件,所以業主沒法以「想調高租金」或者是「想出售單位」等作原因去終止與租客的合約。
 
 
「為了調高租金而終止合約」在日本是不可行的
 
若業主不想續約的話,要做到上述的1並不困難, 但問題在於2的「合理理由」。這個條件是相當複雜,也難以決定何為「合理理由」。舉例來說,就算租客不支付租金,也有可能依其欠租程度,而不被認為是合理理由。另外,就算是物業需要重建,也需要證明不續約的原因。換言之, 要達到條件2的難度是非常高的。
那麼,可否在續約時調高租金呢?就業主來看,維持物業也有一定的支出,當然也希望能調高租金, 但是在日本就算業主在續約時提出調高租金的要求,只要租客不同意,就無法調高租金。這是因為就租客角度來說,租金的支出算是比較大,若租金大幅上漲的話,就會對租客的生活造成困擾。亦因如此,日本用法律來保障租客的生活。
 
不只日本,對於投資海外物業,必須先了解該國家的慣例及相關法例。若委託可靠的地產代理的話,必會於購入前把這些資訊告知買家, 所以大家有任何不清楚的地方,必須先確認清楚才作出選擇。
 
 
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