日本作為投資對象的區域特性「神宮前・原宿・表參道」篇(843)

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日本作為投資對象的區域特性「神宮前・原宿・表參道」篇

21/09/2017

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涉谷以每天最多約50萬人流經過的十字路口而聞名,而「神宮前」,「原宿」及「表參道」就比鄰著涉谷。以行政區來說,「神宮前」,「原宿」及「表參道」位於涉谷區及港區這兩個東京的人氣地區。而這3個地區的共通點,就是在大街上有著各式各樣的名店及時尚服裝店,而內街則有許多咖啡店、餐廳及精品店等,不分晝夜皆有許多潮人到訪此地,而海外遊客也是絡繹不絕。
以街道所給人的印象來說,原宿或許可說是「時尚年輕人的據點」,表參道是「講究品味的街道」,而神宮前則是「東京都心高級住宅區」。而且附近還有「明治神宮」及「代代木公園」,即便是在都心,仍可享受漫步於綠蔭中的愜意。
 
 
單身人仕及家庭住屋, 及小型辦公室需求量高
 
在這地區, 除了可乘坐JR山手線(原宿站)外,還可利用東京地下鐵的另外4條線路(明治神宮前站、表參道站),交通十分方便。此外,這地區不像新宿站或涉谷站般, 附近没有餐廳及娛樂場所的集中地,因此不論是單身人仕或家庭的住宅需求都很高。
另一方面,雖然在這裡甚少看到大型商業大廈, 但是基於這區的特色,許多流行服飾相關的企業也會以這區的住宅大廈作為辦公室之用。
所以, 只要能選擇適合高收入單身人仕或家庭、或可作為小型辦公室的物業的話,物業難以出租的風險也會減少。
 
 
就算物業樓齡高,資產價值也不會大幅下降
 
「神宮前」,「原宿」及「表參道」地段的住屋需求量高,但卻難以取得用地以興建一手物業。因此,整體住宅物業的租金也相對較高。就算是樓齡超過20年的物業,租金也不會大幅下滑。
在日本有一項稱為住宅大廈PBR數值,是用來表示二手住宅物業價格為當時一手物業時價格的倍數數值。當這個數值超過`1`時,表示該二手物業的價格已超過當時一手時的價格, 所以大家在考慮其他地區的物業時,不妨也參考一下這個數值。
尤其是表參道的住宅大廈PBR在東京都內也是數一數二的頂級地區,可說是一個有前景及資產價格難以下跌的地區。
 
此外,原宿站前會於2017年3月開始實行的重建計劃,這是將殘舊的大型住宅大廈及其周邊的建築一併重建的計劃,建築面積涵蓋4,000平方米。此計畫預計將於2020年完成,而這些重建計劃今後也有可能繼續,所以預計這個地區的人氣也會持續下去。
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