日本與香港住宅物業差異之「維護保養」篇(745)

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日本與香港住宅物業差異之「維護保養」篇

25/05/2017

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在日本就算是二手住宅物業,都有很多可期待長期及維持其資產價值的物業,那是因為建築工法的進步而令建築物壽命得以延長,再加上設有長期修繕計劃制度,為大廈進行定期及有計劃的維修保養。所以就算是樓齡較舊的物業,也能保持其良好性能與品質,包括其安全性及外觀等。本篇就讓我們向大家介紹一下日本住宅物業的維修保養制度。
 
日本獨有的「修繕積立基金制度」與維修保養
 
購入日本的住宅物業後,業主必須加入大廈的業主立案法團,在支付每個月管理費的同時,業主也需一併支付「修繕積立金」(修繕儲備金)。
這個制度是針對住宅大廈的老化,預計將來需進行大規模修繕工程及維修保養,而長時間逐少逐少累積修繕儲備金的制度。
因預先累積了修繕儲備金,就算將來需要進行大規模修繕時,業主也不需一次過支付昂貴的修繕費用,而只需支付修繕儲備金的不足差額便可。
另外,建築物也會定期進行維修保養,如容易損毀部分的定期修補、塗裝等。對於老化的部分可於早期作出修補以把損傷程度減到最低,因而延長建築物的壽命。正因如此,就算是樓齡較舊的住宅物業, 仍然有很多都能保持良好的狀態。
有頼這個制度,在日本的住宅物業,就算是樓齡較舊的也能夠長期保持其資產價值。
 
便宜但有風險的「修繕積立金」金額
 
日本的住宅物業,因存上上述的修繕儲備金制度,成為投資不動產的吸引之處,但因管理費及修繕儲備金等的成本也不算少,因此在購買住宅物業時業主容易傾向「越平越好」的想法。但如不正確地設定了一個便宜的修繕儲備金額,當大廈需要進行修繕時,已累積的修繕儲備金不足以應付大規模修繕工程,那時業主有可能需要支付高昂的不足差額。
日本的國土交通省訂定了「住宅物業的修繕積立金相關指南」,列明了每1平方米住宅物業專有面積的適當每月修繕儲金金額。以此為基準計算的話,就可以知道那物業的修繕儲備金是否適當,並可在購入物業前確認清楚。
 
像這樣,在購買日本不動產時,有些事情是需要業主留意的。所以在購買日本不動產時, 大家緊記要選擇從業主立場去考慮物業資產價值的地產代理公司作為合作夥伴,從而購入優質的二手物業!


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