保存版!不動産與固定資產稅額的關係(679)

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保存版!不動産與固定資產稅額的關係

23/02/2017

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根據日本稅制,政府會在每年的1月1日針對持有固定資産(土地、房屋、折舊資産)者徵收名為固定資產稅的稅金。不論是對日本國內或海外投資者而言,這都是筆無可避免的開銷。但根據購買不動產的內容,所需負擔的稅額會有不同。這次我們向各位介紹一下日本的固定資產稅。
 
何謂日本的固定資產稅?
 
政府於每年1月1日向持有固定資產者進行課徵固定資產稅。業主不需作申報,政府會主動寄送納稅通知書。如投資者居於海外,政府將納稅通知書郵送予預先登記的納稅管理人等。原則上固定資產稅分成1年4次繳交,但也可選擇一次繳納全額。如遇欠繳情況,政府會寄送「催繳書(督促狀)」。持續無視催繳書,政府部門有可能扣押收入或是資產,並將資產以拍賣方式賣出。
 
固定資產稅的計算方式為「課稅標準價格×1.4%」。課稅標準價格則是由總務大臣(行政院)公告的「固定資產評價基準」計算而得出。
 
舉例來說,針對課稅標準價格1億日元土地的情況,課稅額為「1億日元×1.4%=140萬日元」。實際上催繳款項會再加上都市計劃稅,因此金額會再稍微再高些。都市計劃稅的計算方式為「課稅標準價格×0.3%(※限制稅率)」。
 
※稅率0.3%的計算適用於東京23區,視乎地域計算稅率有別,例如0.2%(2016年12月)。
 
減輕固定資產稅的住宅用地特例措施
 
日本設有幾項針對減輕固定資產稅負擔的特例措施。如能有效利用這些措施,可以減少固定資產稅負擔。
 
舉例來說,土地如作為住宅使用,可以利用「住宅用地的特例」大大減輕稅額。小規模住宅用地(平均每戶住宅低於200平方米的部分)的課稅標準價格以6分之1計算,一般住宅用地(住宅或公寓等的平均用地超過200平方米的部分)以3分之1計算。由於不動產投資對象較多為住宅用地,一般都能夠獲得輕減。
 
此外,截至2018年3月31日竣工的新樓可額外享受特例。如建物符合一定的條件,從新的納稅年度起的特定期間內,固定資產稅(建築部分)可享受2分之1的減額。在日本偶爾會有這種「期間限定」的特例減稅措施,因此事前的情報收集相當重要。
 
實際計算看看,課稅標準額7,000萬日元的土地上,如建築課稅標準額為3,000萬日元的新樓住宅,固定資產稅的計算方法將如下:
 
土地部分的稅額  7,000萬日元×1.4%×1/6=16萬3,300日元
建築部分的稅額  3,000萬日元×1.4%×1/2=21萬日元
合計            16萬3,300日元+21萬日元=37萬3,300日元
※固定資產稅稅額未滿100日元的部份無條件捨去
 
同樣1億日元的投資,在非住宅用的新樓或是二手物業的情況,固定資產稅額將會是140萬日元。換句話說,上述例子計算出的稅金差距,最多達100萬日元以上。
 
像這樣,在日本居住用資產與事業用資產涉及的固定資產稅有所不同。為了避免不必要的問題,我們建議聘用納稅管理人以及進行申報等手續。


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