獲評合格的翻新住宅單位突破2萬戶(591)

大京香港

獲評合格的翻新住宅單位突破2萬戶

08/11/2016

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符合日本「翻新住宅推廣議會(リノベーション住宅推進協議会)」制訂的品質基準的「合格翻新住宅(適合リノベーション住宅)」至今已經突破2萬戶,單在2015全年,新增的合格翻新住宅也有約6,000戶。日本已逐漸進入翻新住宅的年代。
 
何謂「合格翻新住宅(適合リノベーション住宅)」
「翻新住宅」近年在日本相當受注目。與從前就相當普及全屋翻新的歐美國家不同,日本的翻新住宅業尚在發足階段,以致在「裝修」與「全面翻新」的定義依然有曖昧的部份。
 
對此「翻新住宅推廣議會」制訂了品質基準,符合基準的住宅單位被認可為「合格翻新住宅」,並且根據內容為住宅發行「合格狀況報告書(適合状況報告書)」,以公共團體的身份保証翻新住宅物業的品質。「合格翻新住宅」可分為以下3類。
 
●R1住宅
達到分層單位品質專有部份品質基準的全面翻新住宅。須通過針對供水排水管、水、電、瓦斯、基底等13項重要項目的檢查,並有義務提供2年以上的品質保證期。
 
●R3住宅
達到全棟分層公寓品質基準的翻新住宅。需通過「R1住宅檢查基準」並外加構造部分(耐震、軀體強度)、維護管理、劣化狀況、定期檢查等重要項目,此外並義務提供2年以上的品質保證。
 
●R5住宅
達到獨立屋品質基準的全面改裝住宅。內裝及住宅設備以「R1住宅檢查基準」為標準。構造的劣化狀況以「二手住宅合格證明(中古住宅適合証明)」中既存住宅買賣瑕疵保險等檢查基準為標準。
 
申請認証的物業,會在翻新住宅推廣議會指定的住宅診斷士等專家作檢查後進行翻新工程,工程紀錄會保存在住宅履歷情報,完工後另發行合格狀況報告書。
 
翻新住宅的特有魅力為何?
 
翻新住宅為何會突然倍受注目呢?從前,日本曾有「買樓必須選新樓」這種「新屋住宅信仰」。購買新築獨立屋及分層單位是日本消費者的夢想,也是人生一大目標。但隨著時代的流逝,對於家的價值觀出現變化,生活型態也變得多樣化。現在抱著「即使比較舊也想購買自己喜歡的家,想根據自己想法置業」這種想法的消費者正逐漸增加。
 
政府也想要有效活用現有住宅庫存,開始正式著手二手住宅市場的流通。針對這情況,不少住宅相關企業開始著手二手住宅市場及翻新住宅的流通,促使現有流通量達到一定水平,相信未來趨勢會更明顯。
 
翻新住宅的特有魅力,一般來說為有以下4項。
 
●可配合生活型態而度身訂造
翻新住宅最大的魅力在於,可以度身訂造「自由自在配合用戶需求及生活型態的住宅單位」這點。
 
與裝潢裝修不同,將牆壁、地板等內裝全部解體,回復清水樓(只剩建物的梁柱等結構軀體的狀態)或近乎清水樓的狀態開始施工,可在較少的制約條件下構築喜好的隔間及內裝。另外也可更準確地為建築軀體及設備部分進行劣化檢測工程,並一次過解決更換配管、耐震度補強等的不安因素。
 
●選擇較多
「選項較豐富」也是翻新住宅的魅力。消費者可將選擇擴大至二手住宅物業,自由選擇地點、周邊環境、大小等各式各樣條件,這樣的多選項是新築住宅不可相比的。
 
●資產價值的折舊風險低
日本的住宅,一般在新居入伙時資產價值(價格)為最高峰。以新築大廈的情況,統計來說樓齡20年左右時,資產價值約下降至一半以下,此後則因已經折舊到谷底,幾乎不再變化。而翻新住宅一般是已折舊到底的二手住宅,購入後的資產價值的折舊風險相對低。
 
●購入費用較相宜
與新樓相比購入費用較為相宜。雖因樓齡及翻新的內容不同而無法斷定,但在同一區域中條件相似的物業來說,翻新住宅的價格比起一般新樓約低20-30%。
 
備受注目的「一站式翻新(ワンストップ型リノベーション)」
對於有意「購買二手物業並作翻新」的消費者而言,有時較難以判斷如何選擇公司作全面改裝。在這樣的環境下,備受注目的是翻新公司的「一站式翻新服務(ワンストップ型リノベーションサービス)」。
 
一站式服務是指委任一家公司尋找適合的二手物業後作出全面的翻新工程,並且在制作資金計劃書及申請住宅貸款等提供一條龍的諮詢及服務。相較於委任不同公司去「尋找二手物業」及購入後進行「翻新」,一站式服務較少出現以下的不便情況。
 
●翻新費用不足
一般來說,買樓經驗不足的消費者在購買二手物業時,較難準確預算購入後全面翻新的費用、控制總預算並選擇適合的貸款方案。結果可能導致購入物業後「預算不足」。由於這通常已是無法取消購入的時間點,甚至可導致放棄全面翻新的情況。
 
●無法如己意的全面翻新
全面翻新最大的魅力是「能夠實現自己的需求及生活型態」。但在大廈的構造及管理規約等限制下,有時並無法按自己想像作全面改修。例如,即使物業「廚房位置可變更」、「打掉柱子或牆面可改成較寬敞的格局」,在購入後調查管線及構造之後,才發現無法這樣改裝的例子偶有發生。
 
●較難調整各階段工程進度
購買二手物業作全面翻新時,在有以下3個階段需要個別與負責公司調整進度。
 
1.尋找物業(不動產仲介)
2.全面翻新工程(建築設計、施工公司)
3.申請住宅貸款(金融機關)
 
因此,至少須與三家公司的負責人在適當的時間調整進度。若進度調整不當,可能導致「延期交樓」及「由交樓到開始全面翻新出現空窗期」、同時須支付舊址房租及新樓貸款、或是物件購入費用與翻新工程費得分別貸款等情況。
 
一站式服務的優勢是能避免上述情況,並有以下優點:
 
●從總預算計劃「購入及翻新費用」
一站式翻新公司會將消費者的需求整理後,算出「購入及翻新」的總預算及各自的花費,得到共識後才開始尋找物件。這情況下,很少會有購入物業後不夠預算去作全面翻新的情況。
 
●建築專家於購入物業前進行檢查
一站式翻新公司會在簽訂購入契約之前進行調查,查看物業是否可依顧客的願望進行翻新工程。除了大廈的結構及管理規約等限制,也會提供配管的劣化診斷、耐震診斷等資料以便作出購買判斷。
 
●申請「購入物業 + 全面翻新合併型貸款」
購入物業後作全面翻新時,日本人一般使用「購入物業+全面翻新合併型貸款」。與一般的住宅貸款比起來較為複雜,一般消費者較難作出申請。這一點依靠精通合併型貸款的一站式翻新公司,在總預算的基礎上使用貸款,較少會出現資金不足的情況。
 
最後,一站式翻新公司公司中,會有稱為「協調員(coordinator)」的專員。這位職員是擔任消費者的聯絡人,與公司內各部門作出溝通,消費者則可以無壓力地購入物業並按意願作出改裝。隨著品質保證制度的逐步完善及一站式服務的普及化,相信日本的翻新物業市場將會持續擴大。
 

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