如何選擇宜居的二手住宅物業(563)

大京香港

如何選擇宜居的二手住宅物業

18/10/2016

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在挑選二手物業時,很多時都會以「都心/郊外」、「離車站距離」、「買東西是否方便」等地理條件,以及「樓齡」、「設施」等性能條件為選擇基準。即使如此,仍然不乏事前經過仔細考慮,亦到過現場確認,但實際購入以後卻後悔的例子。想尋找優良的二手住宅物業,有什麼值得考慮?
 
光是確認實物,並無法完全瞭解物業的舒適度
 
二手物業的買家大多以地點、性能、價格等作比較並選出標的物業,在觀察過大樓外觀,確認過周邊環境,到室內參觀過後,若與自身期望的條件大致符合的話,就會決定購買。
 
然而,僅僅確認以上情報,並無法完全得知物業的舒適度。因為物業的宜居程度,會隨著其他居民的水準、大樓的品管等不能目視的部分而改變。
 
一般來說,若能在參觀物業時確認以下四點,對於二手物業的宜居度能有一定程度的預測。
 
●是否有長期修繕計畫
建築物及設備會隨著時間老化。日本分層住宅一般都會製作「長期修繕計畫」以準備將來出現的大規模維修工程,並以此計畫為基礎來累積「修繕基金」及在適當的時機實施「計畫修繕」。沒有長期修繕計畫,或是有規劃卻沒有定期更新內容的大廈,如遇緊急情況,可能會因基金金額不足等理由而沒法進行適當修繕,加速大樓的老化。買家應確認大廈有沒有長期修繕計畫,以及該計畫的更新狀況。而長期修繕計畫內容粗糙的大樓,其管理散漫的可能性也較高。
 
●公設的維修履歷
除了長期修繕計畫之外,確認公設的維修履歷也是必須。大廳、走廊等容易耗損的公用設施若有進行適當的維修,就能安心地入住。反之,平時若無適當維修,表面看似舒適的大樓,往後舒適度也有下降的可能性。
 
●停車場的狀況
停車場的狀況很重要。指的並非是否有空位,而是要確認是停車場的形式。例如大樓的停車場如非一般平面停車場,而是機械式立體停車場時,則住客的愛車如重量或大小超過限制,將無法使用。
 
●週年大會的出席率
大廈管委會的例行大會每年召開一次。在會議中會向住戶報告管理費的決算、修繕基金的累積狀況等等,有關於大廈全體的重要事項也會進行審議並表決。分層住宅是各持有人的共同財產。因此,例行大會就是用來確認這份共同財產是否有被適當地營運,並追求更恰當營運的重要會議。此會議的出席率若低於50%,就表示過半數的持有人對於共同財產的營運適切與否並不關心。如此一來,作為選擇一間可安心持有的大廈來說,可能會帶來疑問。
 
最後,確認垃圾場也十分重要。若是垃圾場散亂無章、臭氣熏天的話相信大部份住客都會介意,是一個重要因素。
 
「公告欄」是在選擇能舒適居住的大樓時的決定性因素
 
藉由確認上述4點外,再多加最後一點 — 「大廈的公告欄」,就能大致預想選擇的二手物業是否宜居。
 
在公告欄上除了會揭示倒垃圾等規則外,還會有管委會及管理公司的通知、注意事項、管理委員理事會的會議記錄等等。因此公告欄可視為了解「大廈的生活日常」的重要線索。
 
舉例來說,從管委會及管理公司的注意事項中,可觀察出這棟大樓有發生怎樣程度的問題或糾紛。亦可推測出居民的構成,例如有小孩子的住戶是多是少等等。閱讀管理委員理事會的會議記錄,也能多少了解此棟大廈目前面臨的問題。
 
總而言之,選擇能宜居的二手物業的秘訣在於「不僅是硬體設施(肉眼可見的地方),軟體部分(肉眼看不見的地方)也需檢查確認」。

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