人氣高企的經典名邸(557)

大京香港

人氣高企的經典名邸

05/10/2016

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在日本,公寓大樓的資產價值一般會隨著樓齡增長而產生折舊。然而當中也存在樓齡超過10年但人氣卻歷久不衰,價值反而隨著樓齡增長而攀升的公寓大樓。這類價值持續上昇的公寓大樓當中,特別高檔次的物業在日本會被稱為「經典名邸」(Vintage Mansion)。

「經典名邸」是如何煉成的

現時被奉為「經典名邸」的公寓大樓,常被描述為「位處由文化、歷史熟成的,閒静沉穩的小區;居民的生活充滿個性;散發著只有歷經數十年風霜方能釀成的、獨有的氣韻」,背後潛藏的則是「對庶民來說高不可攀」的情感。事實上,逐「經典名邸」而居的名流貴族也的確不在少數。

而經典名邸的真價,也確能部份歸因於其居民構成。
公認的「經典名邸」,背後往往有著積極維持、提昇物業價值而建構社區網絡,以及妥善的管理。這樣才能使物業融入結合周邊地理環境,提升物業的整體價值及評價。也就是說,「經典名邸」是居民持續建構「資產價值」而煉成的。
因此,經典名邸並不僅限於現有物業,今後也有可能陸續增加。

如何挑選經典名邸

要購入已被評鑑為「經典名邸」的公寓大樓,對一般人來說也許相當困難。但如前文所述,經典名邸實際是由居民們的努力煉成的。
按這思路,一般人若有心購入經典名邸,重點並不限於現有名邸,亦可以放眼追尋將來有望成為經典的物業。
 
從這個視點出發,「候選經典名邸」其實意外地多,當中現況價格相宜的物業也不在少數。在挑選「候選名邸」時,可以考慮以下3個因素:

1. 「附近的再開發計畫」

判斷樓齡10年以上的二手樓價值,是否與新樓同等甚至更高,重要因素之一為附近環境的變化。

舉例來說,在新樓分售之後,附近地域若被指定為再開發地區,可以預期該區將會進行交通基建、街道環境的整備及綠化等改善工程。除了居住環境會有改善,商業設施也會因此增加,使整體便利性提昇。最終伴隨的是地價上漲,以及大樓公寓的價格抽昇。因此可見,要判斷某公寓大樓是否有潛質晉昇為名邸,調查其附近的再開發計畫是很重要的一環。

2. 「公寓大樓的管理品質」

日本人相當重視物業管理,甚至有「買的不是物業,而是管理」的說法。可見管理對資產價值的影響深遠。已奠定一定水準風評的經典名邸中,大多設置常駐管理員。這類重視管理的大樓公寓,由於提供舒適的居住環境,居民更願意長久定居,資產價值也有上昇的傾向。
簡而言之,管理品質越高,晉昇為經典名邸的潛質也越高。

3. 「社區的完成度」

對經典名邸而言,社區不只是構成資產價值的因素之一,甚至可說是其中一個最主要因素。居民之間是否維持和諧良好的社區網絡關係,是非常重要的一個確認事項。

透過上述3個視點來辨別發掘未來的「經典名邸」,也許亦算是在二手物業市場尋寶的小樂趣
 
 
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